Lorsque l’âge avance, de nombreuses personnes âgées font le choix de quitter leur domicile pour rejoindre une résidence seniors, un cadre de vie plus sécurisé et adapté à leurs besoins. Mais sur le plan administratif et fiscal, cette transition soulève des questions : faut-il déclarer cette nouvelle adresse comme résidence principale ? Quelles sont les conséquences en termes d’impôts et de gestion du patrimoine immobilier ? Dans cet article, nous vous expliquons en détail les implications de ce choix, les précautions à prendre et les solutions qui s’offrent à vous pour éviter les pièges fiscaux.
La résidence pour seniors peut-elle être déclarée comme résidence principale ?
Selon l’article R. 318-7 du code de la construction et de l’habitation, un logement est considéré comme une résidence principale s’il est occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d’obligation professionnelle, de raisons de santé ou en cas de force majeure. Cela s’applique à l’emprunteur et aux personnes vivant habituellement avec lui.
La résidence senior est souvent un lieu de vie stable pour un retraité, mais son statut fiscal n’est pas automatiquement celui d’une résidence principale.
Déclarer la résidence senior comme l’adresse principale du senior
Une personne âgée autonome qui vit en résidence senior peut déclarer cette adresse comme nouvelle adresse aux services des impôts. Toutefois, cette démarche n’est pas obligatoire et peut avoir des implications fiscales.
En pratique, il est souvent préférable de conserver l’adresse fiscale sur le bien immobilier dont la personne est propriétaire, notamment en cas de projet de vente.
Garder l’ancienne adresse fiscale peut éviter que le bien soit requalifié en résidence secondaire, ce qui aurait pour conséquence d’augmenter la fiscalité en cas de cession du logement.
Quelles sont les règles fiscales pour une personne âgée qui vit en maison de retraite ?
Dans une résidence senior, les occupants sont généralement locataires. Il n’y a donc pas de plus-value immobilière liée à la résidence senior elle-même. En revanche, si la personne âgée possède un bien immobilier ailleurs et qu’elle souhaite le vendre, la fiscalité applicable dépend du statut de ce bien.
Les cas d’exonération de la plus-value immobilière en cas de vente
Si vous vivez en maison de retraite et que votre ancien logement est toujours considéré comme résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de la plus-value lors de la vente. L’administration fiscale prévoit cette exonération sous certaines conditions, définies par l’article 150 U du Code général des impôts :
- le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 ne doit pas dépasser un seuil : pour une vente en 2024, le RFR de 2022 doit être inférieur à 26 149 € pour une personne seule ou 37 068 € pour un couple ;
- le vendeur ne doit pas être assujetti à l’Impôt[3] sur la fortune immobilière (IFI) ;
- le logement doit être resté vacant depuis le départ en maison de retraite, sauf si un membre du foyer fiscal (ex : conjoint) y réside encore ;
- la vente doit intervenir dans un délai de deux ans suivant l’entrée en maison de retraite.
Si ces conditions sont réunies, aucun impôt[3] sur la plus-value n’est dû.
En cas d’inéligibilité, une autre exonération peut s’appliquer si l’appartement ou la maison est vendu comme une résidence principale, à condition qu’il soit mis en vente dès l’entrée en maison de retraite et vendu dans un délai raisonnable (généralement un an).
La taxation de la plus-value si le logement est requalifié en résidence secondaire
Si l’ancien logement n’est plus considéré comme résidence principale, il est requalifié en résidence secondaire et soumis à une fiscalité plus lourde sur la plus-value immobilière.
Dans ce cas, la vente est soumise à :
- 19 % d’impôt[3] sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux ;
Soit une imposition totale de 36,2 % sur la plus-value réalisée.
Qu’en est-il de la taxe d’habitation et de la taxe foncière en résidence senior ?
Contrairement aux établissements médicalisés comme les EHPAD[1], il n’existe pas d’exonération spécifique de taxe d’habitation pour les personnes âgées qui vivent dans les résidences seniors. L’imposition dépend donc des revenus et des règles fiscales en vigueur.
Si la personne âgée possède toujours un bien immobilier, elle peut demander une exonération de taxe foncière, à condition que ce logement ne soit plus occupé de manière permanente.
Contrairement aux idées reçues, il n’est pas nécessaire de vider entièrement le bien. Un enfant ou un proche qui y séjourne ponctuellement pour visiter une personne en résidence senior n’est pas considéré comme un occupant permanent.
Pourquoi garder l’adresse fiscale sur son ancien logement quand on est en maison de retraite ?
- Éviter la requalification en résidence secondaire et la taxation plus lourde sur la plus-value en cas de vente.
- Continuer à bénéficier d’éventuelles exonérations fiscales sur la taxe foncière.
- Garder une meilleure flexibilité patrimoniale, notamment si une revente est envisagée.
Pourquoi déclarer la résidence senior comme adresse principale ?
- Simplification administrative : la personne âgée reçoit tout son courrier officiel à sa nouvelle adresse.
- Possibilité de bénéficier de certaines aides ou réductions fiscales sur les prestations proposées dans la résidence senior, notamment sur les repas ou les services.
En conclusion, le choix de déclarer une résidence services comme résidence principale dépend des objectifs fiscaux et patrimoniaux de la personne âgée et de sa famille. Il est conseillé de se faire accompagner par un expert avant de prendre une décision.
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