Comment vendre la maison d’un parent âgé qui entre en EHPAD ?

L’un de vos proches parents est sur le point d’entrer en EHPAD^[1], et vous devez trouver une solution pour financer son hébergement, souvent très coûteux. La vente de sa maison apparaît alors comme une option incontournable, mais cette démarche peut s’avérer complexe : quand vendre ? Quelles sont les règles à respecter, notamment en cas de tutelle^[2] ou curatelle^[3] ? Quels avantages fiscaux peuvent alléger la transaction ? Ce guide vous apporte toutes les réponses pour vendre sereinement et assurer le financement de la maison de retraite.

Comment vendre le bien immobilier d’une personne âgée qui entre en maison de retraite médicalisée ?

La vente d’un bien immobilier appartenant à une personne âgée peut être soumise à certaines contraintes juridiques, notamment si celle-ci est placée sous un régime de protection. Voici comment procéder en fonction de la situation du propriétaire.

Le parent est en possession de ses facultés mentales 

Tant que votre parent est en pleine possession de ses moyens, il reste l’unique décisionnaire concernant la vente de son logement. Il peut solliciter votre aide pour les démarches administratives, les visites ou les négociations avec les acheteurs, mais il devra lui-même signer l’acte de vente définitif devant le notaire.

Si votre parent ne peut pas se déplacer facilement, il peut établir une procuration pour vous permettre d’agir en son nom. Ce mandat peut être réalisé sous seing privé ou par acte notarié, mais il prend automatiquement fin si votre parent perd sa capacité de discernement. 

Le parent est un majeur protégé

Si la personne âgée n’est plus en capacité de gérer son patrimoine, elle peut être placée sous une mesure de protection juridique. Selon le degré de vulnérabilité, la vente du bien immobilier devra suivre une procédure spécifique pour garantir que l’opération se fait dans son intérêt.

Le parent est sous tutelle^[2]

Un parent sous tutelle ^[2]ne peut pas vendre son bien lui-même. Son tuteur doit obtenir l’autorisation du juge des contentieux et de la protection avant toute transaction. Une expertise immobilière est souvent requise pour garantir un prix de vente équitable. Une fois l’autorisation accordée, l’acte de vente est signé par le tuteur en présence d’un notaire. Les fonds issus de la vente sont placés sous contrôle et doivent être utilisés exclusivement dans l’intérêt du majeur protégé, notamment pour son logement, sa santé ou son bien-être.

Le parent est sous curatelle^[3] 

La vente d’un bien par une personne sous curatelle ^[3]est soumise à des règles protectrices, bien que plus souples que la tutelle^[2]. Le curateur, désigné par le juge, accompagne la personne protégée dans la transaction et doit, là aussi, obtenir l’autorisation du juge des contentieux et de la protection. Le prix de vente doit être juste et conforme au marché. Les fonds issus de la vente sont gérés par le curateur, qui a pour mission de veiller aux besoins et au bien-être du propriétaire.

Le parent est sous sauvegarde de justice

La sauvegarde de justice^[5] est une mesure de protection juridique temporaire et moins contraignante que la tutelle^[2] ou la curatelle^[3], permettant à la personne de conserver une certaine autonomie tout en étant assistée pour certaines démarches importantes, comme la gestion de son patrimoine. Dans le cas de la vente de son logement principal, c’est le juge des contentieux et de la protection qui supervise la transaction et les fonds issus de la vente sont généralement gérés par un mandataire spécial ou un administrateur judiciaire.

Le mandat de protection future

Le mandat de protection future permet à une personne d’anticiper la gestion de son patrimoine en cas de perte de ses capacités. Si votre parent a établi un tel mandat, le mandataire désigné pourra procéder à la vente de son bien, sous réserve d’une validation du juge. Ce dispositif préventif évite des procédures longues et complexes en cas de perte d’autonomie.

Quels sont les différents types de ventes du bien immobilier d’un proche en EHPAD^[1] ?

Il existe plusieurs types de ventes immobilières à envisager selon la situation financière et les besoins du parent hébergé en maison de retraite. Chacune de ces options présente des avantages spécifiques, en fonction des objectifs financiers ou de logement.

Vente en pleine propriété

Il s'agit de la vente classique, où le bien est vendu à un tiers contre un paiement immédiat et complet. L'acheteur devient propriétaire dès la signature de l'acte de vente, ce qui permet au vendeur de disposer rapidement de la totalité du prix de vente. Ce type de vente est simple et direct, mais implique la cession définitive du bien.

Vente en viager

La vente en viager est une option intéressante pour une personne âgée qui souhaite conserver son logement tout en générant des revenus réguliers. Dans cette démarche, le vendeur, appelé crédirentier, cède la propriété de sa maison en échange d'une rente viagère versée jusqu'à son décès. Cette solution est particulièrement adaptée pour les seniors qui ont besoin d’argent pour financer leur hébergement en EHPAD^[1], car elle leur assure un revenu régulier. Toutefois, pour l'acquéreur, l'incertitude de la durée de paiement, liée à l'espérance de vie du vendeur, peut être perçue comme un inconvénient.

Vente à terme

La vente à terme est également une option intéressante pour financer l’hébergement en EHPAD^[1]. Cette vente consiste en un contrat immobilier où l’acheteur verse une première somme au vendeur, puis définit des mensualités, payables sur une période déterminée. Contrairement au viager, la durée du paiement des mensualités est fixée dès le début du contrat et n’est pas liée à l’espérance de vie du vendeur.

Quelles sont les démarches à réaliser pour vendre un bien immobilier ?

Vendre un bien immobilier implique plusieurs étapes essentielles pour s'assurer que la transaction soit réalisée de manière fluide et légale.

Faire estimer le bien

Avant de mettre en vente le bien immobilier de votre parent, il est essentiel de déterminer sa valeur réelle. Pour cela, il est recommandé de faire appel à un professionnel, tel qu'un notaire ou une agence immobilière. L'estimation prend en compte divers critères comme l’emplacement, la superficie, l'état général du bien et les tendances du marché local. Une estimation juste permet d’éviter de sous-estimer ou de surestimer la valeur du bien, et de vendre à un prix cohérent.

Rassembler les documents nécessaires

Pour pouvoir vendre un bien, plusieurs documents doivent être rassemblés :

• le titre de propriété attestant que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien ; 
• les diagnostics immobiliers obligatoires tels que le DPE (diagnostic de performance énergétique), les risques et pollutions ou encore l’amiante ; 
• les derniers avis d’imposition liés au bien pour, notamment, vérifier l’historique de paiement des taxes foncières ; 
• la copie du règlement de copropriété qui définit les règles qui régissent la copropriété, y compris les charges communes et les obligations des copropriétaires.

Obtenir les autorisations légales

Dans certains cas, il est nécessaire de demander des autorisations légales avant de pouvoir vendre : 

• si le parent est sous mesure de protection, la vente doit être autorisée par le juge des contentieux de la protection, qui évalue son intérêt pour la personne protégée ;
• Si le bien est en indivision, c'est-à-dire partagé entre plusieurs héritiers, il faut obtenir l’accord de tous les copropriétaires avant de procéder à la vente.

Mettre le bien en vente

La mise en vente du bien peut se faire par différentes méthodes, mais faire appel à un agent immobilier est souvent recommandé. L'agent saura rédiger l'annonce, organiser les visites et négocier avec les potentiels acheteurs pour maximiser les chances de vendre rapidement et à un bon prix. Si le vendeur préfère gérer la vente seul, il peut aussi publier une annonce sur des sites spécialisés, mais cela peut demander plus de temps et d’efforts.

Signer le compromis de vente

Une fois un acheteur trouvé et un prix convenu, les deux parties signent le compromis de vente devant le notaire. Ce document stipule les conditions de la vente et fixe la date de la signature de l'acte définitif. Il engage à la fois le vendeur et l'acheteur. Si l'une des parties se rétracte après la signature du compromis sans motif valable, elle peut être contrainte de verser des indemnités à l'autre.

Finaliser la vente

Enfin, l’acte de vente définitif est signé chez le notaire. C’est le moment où le bien devient officiellement la propriété de l’acheteur. Lors de la signature de cet acte, le prix de vente est réglé, généralement par virement bancaire, et les fonds sont versés au vendeur. Le notaire s'assure que toutes les démarches légales sont respectées et que l’ensemble des documents sont en règle. Une fois cette étape réalisée, la vente est considérée comme finalisée et le bien est transféré à son nouveau propriétaire.

Quelle fiscalité est appliquée lors de la vente d’un logement pour financer une entrée en EHPAD^[1] ?

Selon le Code général des impôts, une exonération d’impôts sur la plus-value immobilière peut être appliquée, sous certaines conditions : 

• le parent vend son bien dans un délai de deux ans après son admission dans un établissement tel qu'un EHPAD^[1], un EHPA^[6] ou un foyer pour personnes âgées ; 
• le bien doit avoir été sa résidence principale, et il ne doit pas être soumis à l’impôt^[7] sur la fortune immobilière (IFI) ni dépasser un revenu fiscal de référence déterminé par la législation.

Les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte « mobilité inclusion » avec la mention « invalidité » sont totalement exonérés de la plus-value même si le logement vendu n’est pas leur habitation principale, à condition de respecter certaines conditions de revenus et de ne pas avoir été soumis à l’IFI lors des années précédant la vente.

En résumé, vendre la maison d’un parent qui entre en EHPAD^[1] est une démarche délicate, mais très souvent nécessaire pour financer son hébergement. Les règles juridiques et fiscales varient en fonction de la situation du parent, qu'il soit en pleine possession de ses facultés ou sous protection juridique. Qu'il s'agisse d’une vente classique, en viager ou à terme, chaque option présente des avantages en fonction des besoins du parent et de sa situation financière.